宅基地

　　探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，是一項(xiàng)重大的改革和創(chuàng)新。在“三權(quán)分置”基礎(chǔ)上，利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地及宅基地建設(shè)租賃住房，有利于盡快形成租購并舉的住房制度。這項(xiàng)改革應(yīng)穩(wěn)步有序推進(jìn)，在試點(diǎn)和廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，制定詳細(xì)預(yù)案。

　　近日舉行的全國國土資源工作會(huì)議提出，2018年我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

　　探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，無疑是一項(xiàng)重大的改革和創(chuàng)新，是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“加快建設(shè)多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求的一項(xiàng)具體舉措，對(duì)未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)必將產(chǎn)生一定影響。特別是在“三權(quán)分置”基礎(chǔ)上，利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地及宅基地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)并推廣，有利于盡快形成租購并舉的住房制度。

　　在會(huì)議釋放的信號(hào)中，有幾個(gè)關(guān)鍵詞必須引起重視，這樣才能做到對(duì)會(huì)議精神準(zhǔn)確理解和把握。一是“權(quán)屬不變，符合規(guī)劃”。土地資源歸國家和集體所有，這個(gè)原則不可能也不應(yīng)改變，放活的只是使用權(quán)。二是“研究辦法”。非房地產(chǎn)企業(yè)將具有合法使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)為住宅用地，當(dāng)下要著手研究其辦法，具體實(shí)施應(yīng)有章可循。三是“試點(diǎn)”。公眾特別關(guān)注的將宅基地用于租賃住宅建設(shè)，需要試點(diǎn)先行?？梢?，主管部門對(duì)推進(jìn)相關(guān)改革持既積極又慎重的態(tài)度。

　　這是因?yàn)椋绻唤?jīng)過試點(diǎn)和明確具體辦法，相關(guān)思路在實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)無序甚至失控狀態(tài)。比如，在農(nóng)村，如果沒有有效監(jiān)督機(jī)制和合理流程，用地可能突破宅基地范圍和耕地紅線，所建房屋也可能突破租賃用房，甚至建成使用權(quán)轉(zhuǎn)售城里人的別墅或會(huì)所。對(duì)于非房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般情況下，其取得使用權(quán)的土地應(yīng)該是生產(chǎn)建設(shè)用地，而不是住宅用地。如果諸多企業(yè)競(jìng)相將生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)作住宅，用于本企業(yè)職工福利，盡管可能增強(qiáng)企業(yè)自身的吸引力和凝聚力，卻也有可能再次形成實(shí)際上的住房雙軌制，帶來權(quán)力尋租和分配不公問題。

　　所以，相關(guān)改革要穩(wěn)步有序推進(jìn)，在試點(diǎn)和廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，平衡各方利益，制定詳細(xì)預(yù)案，把可能的影響和副作用考慮詳盡、降至*。無論是農(nóng)村農(nóng)民宅基地的試點(diǎn)工作，還是非房地產(chǎn)企業(yè)住宅用地的方法研究，都應(yīng)從土地資源緊張、人房矛盾較為突出的一二線城市做起，以避免三四線城市在去庫存的同時(shí)又增庫存。試點(diǎn)工作和辦法研究的重點(diǎn)，除了要考慮建立有效的工作流程和有力的監(jiān)督機(jī)制，還要想到租賃住房投資回收周期較長，需要重點(diǎn)考慮其建設(shè)資金的來源、使用、回收乃至收益，考慮如何既保證其資金投入，又不至于形成債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不良貸款的機(jī)制和保障措施。

　　更要考慮的是，“多主體供應(yīng)，多渠道保障”的逐步推進(jìn)，勢(shì)必在一定程度上影響地方政府的土地財(cái)政收入。各地如何盡快從自身實(shí)際出發(fā)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、提質(zhì)增效和新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，必將成為繞不開的重要任務(wù)。

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