2015年12月，貴州省遵義市湄潭縣成為全國(guó)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款（以下稱“兩權(quán)”抵押貸款）試點(diǎn)縣。三年多來(lái)，該縣立足實(shí)際，深入探索，形成了“五定一控”模式，推動(dòng)試點(diǎn)工作取得積極進(jìn)展。

　　憑證定對(duì)象。湄潭縣通過(guò)法定憑證確定“兩權(quán)”抵押貸款的對(duì)象。貸款對(duì)象主要為農(nóng)戶、工商部門或主管部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人、農(nóng)民合作社或其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶。重點(diǎn)審查土地承包使用證、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證、宅基地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證六證。如2016年11月，遵義田家溝萬(wàn)花源旅游發(fā)展有限公司獲得湄潭縣農(nóng)牧局頒發(fā)的*本“湄潭縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證”后，即被縣農(nóng)村商業(yè)銀行認(rèn)可，依托其流轉(zhuǎn)的678畝土地及地上附著物，獲得授信3000萬(wàn)元。

　　察物定額度。湄潭縣通過(guò)察看抵押物并進(jìn)行價(jià)值評(píng)估確定貸款額度。抵押物評(píng)估的方式包括金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部評(píng)估和借貸雙方協(xié)商評(píng)估。農(nóng)戶小額抵押貸款主要由金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部評(píng)估認(rèn)定，而農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體貸款主要由借貸雙方協(xié)商評(píng)估認(rèn)定。湄潭縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押物價(jià)值評(píng)估充分考慮承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合約期限、土地租金實(shí)際支付剩余期限和地面作物的預(yù)期收入，而農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押物價(jià)值評(píng)估則考慮住房建設(shè)成本、市場(chǎng)價(jià)值等因素。在確定貸款額度時(shí)，則綜合考慮抵押物評(píng)估價(jià)值、借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、償還能力、貸款真實(shí)需求、信用狀況等要素，貸款額度原則上不低于抵押物評(píng)估價(jià)值的50%，*不超過(guò)70%。以此為指導(dǎo)，現(xiàn)實(shí)操作中，小農(nóng)戶住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款額度可達(dá)500元/平方米，小農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款額度可達(dá)1萬(wàn)元/畝。如湄潭縣黃家壩街道合同村村民張其洪的住房建筑面積為437.37平方米，按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)評(píng)估價(jià)值為60萬(wàn)元，該農(nóng)戶以住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作抵押，實(shí)際貸款40萬(wàn)元，為抵押物評(píng)估價(jià)值的66%；而興隆鎮(zhèn)龍鳳村陳慶宇的住房建筑面積196.5平方米，評(píng)估價(jià)值為20萬(wàn)元，實(shí)際貸款10萬(wàn)元，為抵押物評(píng)估價(jià)值的50%。

　　問(wèn)需定期限。湄潭縣銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況協(xié)商確定合理的貸款期限，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款期限*長(zhǎng)為農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)）剩余年限的2/3；農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款期限*長(zhǎng)不超過(guò)八年，借款人提出提前還款的，貸款人應(yīng)予準(zhǔn)許。截至2017年5月底，湄潭縣已發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款的期限為1-5年。如遵義田家溝萬(wàn)花源旅游發(fā)展有限公司的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款用于產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展經(jīng)營(yíng)，貸款期限為5年；而陳慶宇的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款用途為經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)，期限為3年。

　　區(qū)別定利率。湄潭縣根據(jù)借款人資金的用途，區(qū)別不同情況確定貸款利率。對(duì)于主要用于購(gòu)置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)具、運(yùn)輸工具和生產(chǎn)配套設(shè)施等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，以及用于農(nóng)業(yè)資源保護(hù)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)加工、休閑農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)或房屋維修改造的，貸款銀行按人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行；對(duì)于非家庭成員擔(dān)保借款、消費(fèi)性借款和經(jīng)商的，則按信用貸款利率執(zhí)行。如陳慶宇貸款用途為農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；而張其洪的貸款用于經(jīng)商，主要收購(gòu)油菜籽、干辣椒、玉米等農(nóng)副產(chǎn)品，則執(zhí)行信用貸款利率。

　　業(yè)務(wù)定流程。湄潭縣根據(jù)金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)制定“兩權(quán)”抵押貸款操作簡(jiǎn)易流程，包括貸款申請(qǐng)-評(píng)估-審批-抵押登記-發(fā)放貸款5個(gè)步驟。申請(qǐng)貸款人需向貸款銀行提供五方面的資料：一是有效的權(quán)屬證書；二是申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，申請(qǐng)人為法人還需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及加蓋公章的復(fù)印件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證原件及復(fù)印件；三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意抵押的意見(jiàn)書和村委會(huì)同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置的意見(jiàn)書；四是地上附著物情況說(shuō)明資料；五是貸款銀行要求的其他材料。

　　多措控風(fēng)險(xiǎn)。湄潭縣采取多種措施防控因“兩權(quán)”抵押貸款引起的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。一是縣人民政府出資6000萬(wàn)元，成立貴州湄潭祥農(nóng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)提供擔(dān)保。二是縣財(cái)政出資500萬(wàn)元設(shè)立“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于分擔(dān)不可抗力造成的貸款損失。三是對(duì)于借款人確因自然災(zāi)害等因素造成還款困難的，在落實(shí)還款計(jì)劃的情況下，借款人可申請(qǐng)辦理貸款展期。四是當(dāng)借款人未履行還款義務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押的“兩權(quán)”及附著物，采取以下四種方式處置：協(xié)議轉(zhuǎn)讓（變更）。與借款人協(xié)商，將抵押的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，通過(guò)獲取轉(zhuǎn)讓收益清償貸款本息，或變更土地經(jīng)營(yíng)人，由新的土地經(jīng)營(yíng)人履行還貸義務(wù)；協(xié)商收購(gòu)。與當(dāng)?shù)卣⒋逦瘯?huì)、中介組織協(xié)商，由當(dāng)?shù)卣?、其他集體經(jīng)濟(jì)組織或其他具有資質(zhì)的合法中介組織按不低于當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格收購(gòu)抵押的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及宅基地使用權(quán)，所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息；變現(xiàn)分割。發(fā)生借貸雙方約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人與抵押人依法協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在保障農(nóng)民基本住房的前提下，對(duì)需處置的宅基地使用權(quán)及住房財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行分割登記，用于抵償貸款本息，目前該方式還未付諸實(shí)施；依法訴訟。當(dāng)貸款人與借款人、抵押人不能通過(guò)協(xié)商處置抵押的“兩權(quán)”及附著物時(shí)，可通過(guò)訴訟方式解決。

　　截至目前，湄潭農(nóng)村商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等都已開(kāi)辦“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，共發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款616筆，其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押6筆，住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押610筆；共發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款1.52億元，其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款3190萬(wàn)元，住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款1.20億元；共有515戶農(nóng)戶獲得資金支持，101戶企業(yè)（含合作社）解決了流轉(zhuǎn)資金短缺問(wèn)題，有效盤活了農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)。

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